Обратная ипотека что это такое

Routes to finance

Что такое обратная ипотека? (Декабрь 2019).

Обратный залог – инструмент – финансовый инструмент. Нет никаких оснований делать выводы о том, что обратная ипотека плоха. На самом деле, я думаю, что для многих пенсионеров обратные ипотечные профи намного перевешивают минусы.

Один общий миф об обратном ипотеке; многие дети родителей, которые рассматривают обратную ипотеку, опасаются, что их наследство может сократиться, если мама или папа возьмут такую ​​ипотеку.

Фактически, использование собственного капитала вместо того, чтобы тратить больше активов ИРА, может фактически сохранить больше богатства для наследников. В некоторых случаях он может также предоставлять дополнительные налоговые льготы для наследников. Например, если родители диктуют законным образом, они хотят, чтобы дом пошел к детям для будущей продажи, наследники унаследуют налоговый вычет за накопленные неоплаченные проценты. Это один из многих неизвестных «плюсов» обратной ипотеки. Больше плюсов и минусов ниже.

Обратные ипотечные профи

• Не требуется ежемесячных платежей
• Нет требований к доходам или активам
• Нет минимальной кредитной оценки
• Никаких ограничений на использование доходов
• бесплатный доход
• Кредит не является регрессом: вы никогда не можете превысить стоимость имущества
• Никакой личной гарантии не требуется
• Может быть названо в вашем доверии или имущественном имуществе (например, отзываемом живом доверии или безотзывное доверие)
• Обеспечивает гарантированный доход на всю жизнь.
• Программы обратного ипотечного кредитования являются федеральными, поэтому расходы и условия согласуются между кредиторами

• Правительство застраховывает вашу обратную ипотеку, поэтому, если ваша стоимость ипотеки выходит за пределы стоимости вашего дома, кредитор не может забрать ваш дом, и вы не должны этого делать, и ваша семья
• Когда вы продаете свой дом, как и при любой ипотеке, залог выплачивается и любой дополнительный капитал принадлежит вам

• Вы можете брать где-то между 55% ​​и 70% стоимости вашего дома
• Обратные ипотечные кредиты не влияют на ваш кредит оценка
• У вас есть собственность во все времена

Использование обратной ипотеки

• Как кредитная линия для обеспечения ликвидности
• Чтобы уменьшить риск отживших активов
• Предоставить наличные, чтобы вы могли отложить дата вашего социального страхования
• Для финансирования страхования долгосрочного страхования
• Оплатить свою существующую ипотеку и устранить ипотечный платеж
• Оплатить за уход на дому позже

Обратные ипотечные кредиты

• Если вы переедете в течение нескольких лет после выписки своей обратной ипотеки, сборы, которые вы платите, могут не стоить того, что вы получаете
• Вы м ust заплатите налоги на недвижимость и поддержите дом или кредит можно назвать в
• Вам должно быть не менее 62, чтобы вывести обратную ипотеку (для пар, возраст определяется младшим из них)

Когда обратная ипотека – это не очень хорошая идея

• Вы умираете завтра
• Вы двигаетесь на следующей неделе
• Вы склонны тратить слишком много, возможно, отдавая своих детей, и, таким образом, в конечном итоге вы не сможете продолжать платить налог на имущество в один прекрасный день
• Если вы имеете право на участие в программе Medicaid, в некоторых случаях доходы от обратной ипотеки могут повлиять на вашу правомочность, так что сначала работайте на дому.

Когда ваш обратный ипотечный кредит станет обязательным?

• Как и любая ипотека, когда имущество продается

• Когда заемщик уходит (последний оставшийся заемщик), тогда усадьба имеет срок до одного года, чтобы погасить кредит
• Когда заемщик больше не занимает дом за более 12 месяцев, то у вас есть до одного года, чтобы погасить кредит, продавая дом, рефинансируя или просто оплачивая кредит.

3 фактора определяют, сколько вы можете получить

• Возраст заемщика – чем моложе, тем меньше вы можете получить
• Значение свойства – максимум $ 625, используемое значение
• Тип обратной ипотеки программа, которую вы выбираете

Оцените, сколько вы можете получить с помощью обратного ипотечного калькулятора.

Как получают денежные средства от вашей обратной ипотеки?

• Конечная сумма
• Срок ежемесячных платежей
• Кредитная линия
• Или любая комбинация из вышеперечисленных

Некоторые люди говорят, что один обратный ипотечный кредит состоит в том, что они дороги

Если вы слышали, что обратная ипотека дорого, вам нужно спросить «дорогой по сравнению с чем»?

Это инструмент для использования собственного капитала, который у вас есть. Продажа дома – еще один инструмент, который вы можете использовать для освобождения собственного капитала. Продажи тоже дороги. Ниже приведены сметные расходы на продажу 400 000 долларов США:

Предполагаемая стоимость продажи 400 000 долларов США домой:

• Риэлтор @ 5%: $ 20, 000
• Домашний ремонт: $ 10 000
• Перемещение расходов : $ 5 000
• Всего: $ 35, 000

Сравните это с оценочными расходами на обратную ипотеку на 400 000 $ домой:

• HUD “MIP” @ 2%: $ 8 000 (это является премией ипотечного страхования HUD)
• Баллы (скользящая шкала): $ 6 000
• Затраты закрытия: $ 3, 500
• Итого: $ 17, 500

Когда вы учитываете налоги, обратная ипотека может также меньше, чем ликвидация инвестиций или изъятие избыточных средств из ИРА.

Где я могу найти знающего агента по ипотечному кредиту?

Проверьте iReverse Home Loans онлайн. Они предоставляют функцию поиска, которая поможет вам найти обратного специалиста по ипотеке.

Помните, прежде чем делать обратную ипотеку, сделайте свое исследование и убедитесь, что вы понимаете, как это работает. До тех пор, пока это понятно, нет причин, по которым это должно считаться плохим или опасным.

Обратная ипотека для пенсионеров. Условия и принцип действия.

Обратная ипотека появилась уже во многих крупных банках. Граждане пока еще не знают, какой принцип работы такой программы и в чем ее выгоды. Но согласно утверждениям специалистов, сделка имеет массу преимуществ. Так что попробуем разобрать их более детально.

Предложение пришло к нам из запада, где появилось еще в 60-х годах. Она никак не связана с обычной ипотекой, так что этот момент нужно учитывать. Это всего лишь дополнительная программа от банка, помогающая пенсионерам монетизировать имеющееся у них в собственности жилье.

А теперь еще раз и более доступно: суть обратной ипотеки в том, что малоимущий человек отдает свою недвижимость (дом или квартиру) в залог банку, взамен получая кредит на свои нужды.

Заемщик может получать определённую сумму займа единоразово или равными платежами на протяжении некоторого периода времени. В двух словах – это некая альтернатива привычной пожизненной ренты.

Для кого такой вариант подходит?

Основные пользователи такой банковской программы – малоимущие люди, для которых это единственная возможность получить нужную сумму денег. Ею часто пользуются одинокие пенсионеры, которым некому оставлять жилье, но хочется доживать век в привычных и комфортных условиях.

Раньше популярностью пользовалась пожизненная рента, но договор такой программы имеет ряд минусов, так что обратная ипотека считается намного выгодней. Такой кредит позволит сразу же решить уйму финансовых проблем. Пока что обратная ипотека в России лишь набирает оборотов.

Программу создало Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) и изначально она действует лишь 10 лет. Все это время заёмщику будут поступать выплаты.

Если клиент проживет в заложенной квартире меньше установленного срока, то недвижимость будет реализована, банк высчитает из суммы свои издержки и остаток суммы разделит между наследниками.

Если же клиент проживёт дольше, выплаты в его пользу прекращаются, а недвижимость реализуют после его смерти. Чтобы программа перешла из тестового режима к масштабной реализации, осталось дождаться принятия закона, в котором будут четко прописаны все правила и обязанности участников сделки.

Сегодня финансовое учреждение по такой программе может получить весомую прибыль только через 10 лет . Граждане тоже могут пострадать из-за довольно неоднозначных условий кредитования. Но программа может быть очень выгодной для лиц, оказавшихся в сложной финансовой ситуации.

Принцип действия и ограничения

Взяв ипотеку, пожилой человек под залог своей квартиры получает возможность каждый месяц пользоваться начисленным кредитом. После его смерти дом продают, тем самым банк возвращает себе долг, а оставшуюся часть денег отдают родственникам умершего.

Согласно условиям, пенсионер может в любой момент выйти из программы, если он или его родственники захотят оставить себе квартиру и внесут всю сумму займа. Сам кредитор может периодически наносить заёмщику визиты с целью убедиться, что жилье находится в нормальном состоянии. Что такое обратная ипотека разобрались, теперь об ограничениях.

Чтобы пользоваться программой, следует выполнить ряд таких условий:

1. Участнику не должно быть меньше 68 лет.
2. Его квартира не должна находится в доме, который подходит под снос.
3. Если в квартире стоит газовая колонка, такая жилплощадь не рассматривается.
4. В доме должно быть не меньше 4 этажей.
5. Если в собственности у пенсионера лишь часть квартиры, под программу она не попадает.

Сумма кредита может быть выплачена сразу либо частями на протяжении 10 лет. Планируется, что сделка поможет исключить с рынка пожизненную ренту, ее исполнение будет контролироваться государством и опасности для пенсионеров она не несет.

Плюсы и минусы обратной ипотеки

Как и у любой услуги, у этой тоже есть ряд недостатков. Самыми главными из них выступают:

1. Сложно определить сроки кредитования и адекватно провести оценку недвижимости. Мало кто назовет реальную цену жилища через 10 лет, которое к тому же может сильно обветшать.
2. Сложно разобраться в сути программы. Пенсионеры вроде как должны улучшить свои жилищные условия, но получают лишь материальные выплаты.
3. Правительство не готово заниматься этим вопросом и переложило ответственность на банки.
4. Банк хочет получить прибыль, так что процентная ставка с каждым месяцем может расти.
5. Обратная ипотека практически не ограничена сроками, суммами и нет четко расписанных обязательств сторон.

Но вместе с тем такая сделки имеет и положительные стороны:

• Пенсионер получает возможность спокойно проживать старость, если у него нет наследников и передавать недвижимость попросту некому. В этом ему помогут ежемесячные выплаты.
• Само финансовое учреждение при правильном подходе тоже может немало заработать. Его доход будет зависеть от разницы между уже выплаченной пожилому человеку суммы и общей стоимости квартиры. Так что грамотный подход к составлению договора сулит выгоды обеим сторонам.

В заключение можно сказать, что при заключении сделки как никогда важно учитывать позиции обеих сторон. Только так можно будет популяризовать идею обратной ипотеки и привлечь к ней большее число клиентов.

Зачем все-таки нужна такая ипотека? Аналогию с пожизненной рентой мы уже проводили, а для многих людей недвижимость – это еще и актив, с помощью которого можно зарабатывать. Если ваша квартира в будущем вам не понадобится – ее можно продать таким образом и постепенно получать прибыль от сделки.

Что такое обратная ипотека?

Министерство финансов РФ выступило с инициативой поддержки малоимущих граждан с помощью введения так называемой «обратной ипотеки». Предложенный чиновниками механизм предполагает долгосрочную продажу государству движимого или недвижимого имущества, например квартиры. Взамен продавцу начинают выплачивать обратную ипотеку в виде ежемесячных или ежегодных выплат. После смерти владельца имущество переходит в собственность государства.

Как пояснила заместитель министра финансов Российской Федерации Татьяна Нестеренко, обратная ипотека рассчитана на граждан, которые имеют имущество, но по каким-то причинам перестали зарабатывать. Сроки разработки и детали предложенной инициативы Нестеренко не сообщила.

Чем обратная ипотека может помочь российской экономике?

Отвечает первый зампредправления банка «Югра» Юрий Мельников:

— Механизмы применения обратной ипотеки могли бы сейчас оказать существенную помощь и населению, и банковскому сектору. По итогам прошлого года объём задолженности по ипотечным займам в банковской системе вырос с 83 до 132 млрд рублей, это абсолютный антирекорд, и быстрее рос только портфель просроченных необеспеченных кредитов по банковским картам. Учитывая, что с использованием жилищных кредитов сейчас приобретается 70% жилья, в случае сохранения негатива в экономике положение и населения, и банковского сектора может существенно ухудшиться. Применение обратной ипотеки могло бы здесь помочь, в случае если бы государство предлагало клиентам банков по договорённости с кредитором оформить, помимо основного договора, ещё и договор обратной ипотеки. Таким образом, текущие платежи по ипотечному займу осуществляло бы государство, а по завершении выплат недвижимое имущество переходило бы к нему с правом проживающего в нём гражданина совершить обратный выкуп, компенсировав государственные расходы.

Как обратная ипотека работает за рубежом?

Отвечает первый зампредправления банка «Югра» Юрий Мельников:

— Единого механизма обратной ипотеки в мире не существует, хотя в странах с развитой банковской и финансовой системами, например в США и в ЕС, она пользуется достаточно большой популярностью. По сути, речь идёт о выкупе жилья у собственника при условии сохранения части прав на недвижимое имущество. Собственник обращается в кредитную организацию, оформляет договор, согласно которому банк на регулярной основе обязуется осуществлять выплаты, исходя из оценки этого имущества, а по достижении заранее установленного лимита, соответствующего полной стоимости квартиры или дома, имущество переходит в собственность банка, при этом бывший собственник может сохранить право на дальнейшее проживание на выкупленной банком жилплощади, но уже выплачивая ренту. Второй вариант — это пожизненная обратная рента, когда собственник передаёт в собственность кредитора недвижимое имущество либо обязуется передать в случае смерти, а взамен на регулярной основе получает выплаты от банка, продолжая проживать в передаваемой банку квартире или доме. Вариаций на самом деле великое множество, но одно почти всегда остаётся неизменным — в процессе участвует банк, а не государство, что кардинально отличает механизм обратной ипотеки, применяемый во всём мире, от предложенного к применению в России, что, на мой взгляд, не совсем понятно с точки зрения интересов государства, более того, обратная ипотека — это вид кредитования, то есть коммерческая деятельность, и, очевидно, это потребует создания неких новых квазибанковских государственных институтов.

Отвечает руководитель аналитического департамента AMarkets Артём Деев:

— В США договор обратной ипотеки обычно заключают с представителем так называемого «среднего класса», то есть с зажиточным гражданином, которому необходимы деньги не на выживание, а на лечение или дорогую покупку. Предпочтение отдаётся пожилым людям, у которых возраст составляет среднюю продолжительность жизни минус 10 лет. Заключается договор, как правило, с одинокими людьми, так что бабушка, у которой есть наследники, просто не получит одобрения своей заявки в банке.

Может ли собственник жилья расторгнуть договор об обратной ипотеке?

Всё зависит от условий сделки. Банки специально прописывают последствия расторжения договора по инициативе заёмщика. Как правило, его ждут солидные штрафы.

Обратная ипотека

Обратная ипотека — это механизм монетизации имеющегося у владельца жилья. По своей сути это особый необслуживаемый кредит (заём) под залог имеющейся у пенсионера недвижимости. Основной долг по займу и все начисляемые проценты периодически капитализируются (не выплачиваются кредитору) и возвращается только после смерти пенсионера за счёт продажи жилого помещения [1] .

Содержание

История обратной ипотеки [2] [ | код ]

Обратная ипотека возникла больше столетия назад, но значительного распространения не получила в силу наличия высоких рисков (банк опасается, что долг заёмщика в какой-то момент превысит стоимость недвижимости. Заёмщик боится, что банк выселит его и отберет единственную недвижимость).

В 90-х годах экономисты многих стран обратили внимание на эффект старения нации, когда в их странах значительно росла доля пенсионеров, которые при выходе на пенсию резко сокращали потребление товаров повседневного спроса (не формирующих инфляцию, но значительно снижающих спрос товаров и услуг локальных производителей).

Понимая ограниченность любой пенсионной системы, экономисты стали искать способы, «как» повысить уровень потребления (в т. ч. улучшить качество жизни) граждан старшего пенсионного возраста с целью стимулирования экономического роста. Во многих странах уже начинались различные пенсионные реформы, которые предусматривали в том числе формирование накопительной части за счет сбережений граждан. Идеальной формой самостоятельного накопления граждан являлась имеющаяся у них недвижимость (недвижимость есть «уже сейчас» и не надо ждать накопления новых сбережений), в связи с чем многие страны вновь обратили внимание на механизм обратной ипотеки.

В некоторых странах, экономики которых основаны на стимулировании потребления, обратная ипотека относится к категории государственных программ, целью которых является рост потребления экономически пассивной части населения (пенсионерами) — получаемые средства через механизм обратной ипотеки бессмысленно сберегать и скорее всего будут направлены на внутрирегиональное потребление товаров и услуг (в первую очередь медицинских).

Наиболее распространение обратная ипотека получила в США, Великобритании и Австралии.

В Российской Федерации в тестовом режиме выдачу обратной ипотеки осуществляло ОАО АРИЖК

Спрос на обратную ипотеку [ | код ]

Эксперты выделяют следующие факторы, определяющие спрос на обратную ипотеку [3] :

1. Мобильность, то есть готовность или нежелание граждан старшего возраста переезжать с привычного им места в жилье с меньшими финансовыми характеристиками (продать имеющееся жилье и купить дешевле, разницу направив на собственное потребление).
2. Желание оставить наследство. Эксперты условно выделяют «восточную» и «западную» ментальность при обсуждении проблем наследства. «Восточной» характерна готовность оставить наследство «кому угодно», даже если наследник не помогает финансово. «Западная» подразумевает раздельное ведение хозяйства разными поколениями семьи и минимальную финансовую поддержку друг друга. В России «западная» ментальность все более характерна для Москвы и Санкт-Петербурга.
3. Превентивное (precautionary) сбережение. Согласно наиболее популярной схеме пенсионных реформ (государственная пенсия есть страховка от бедности и гарантирует лишь минимальные выплаты, основу составляют корпоративные пенсии и собственные пенсионные накопления граждан), «недвижимость» идеально укладывается в категорию «собственные накопления» граждан, поскольку характеризуется [обычно] предсказуемым ростом стоимости и позволяет в трудоспособные годы вкладываться в комфортные покупки, а при выходе на пенсию либо реализовать недвижимость (с целью переезда, см.п.1), либо монетизировать имеющееся жилье через механизм обратной ипотеки.
4. Налогообложение и коммунальные платежи. В ряде стран рост расходов на обслуживания своего жилья (коммунальные платежи и налогооболожение) достаточно часто превышает по скорости индексирование пенсионных выплат, что создает условия для потери жилья пенсионером. Обратная ипотека может являться действенным решение увеличения «доходов» пенсионера (доходы взято в скобки, поскольку данные выплаты по экономической сути не являются доходами).
5. Репутация кредиторов. Поскольку обратной ипотеке, как любому кредитному продукту, свойственен ряд рисков, то репутация кредитора (готовность его к диалогу с заемщиком-пенсионером) существенным образом определяет выбор пенсионера (учитывая факт, что закладываемое жилье в большинстве случаев является единственным для проживания)

Обратная ипотека и альтернативные инструменты [4] [ | код ]

Кредит под залог имеющегося жилья	Купля-продажа жилья с пожизненной рентой	Обратная ипотека
Доступность	Барьеры стандартов андеррайтинга (возраст заёмщика; уровень доходов)	Неразвитость рынка ренты; «чёрные» риэлторы	Целевая программа для граждан пенсионного возраста
Обслуживание	Недостаточность текущих доходов для внесения платежей по кредиту	Отсутствует	Платежи по займу отсутствуют («шаровое погашение»)
Право собственности	У заёмщика	Передаётся кредитору; гражданин — пожизненный арендатор	Остаётся у заёмщика
Наследование	Наследование всех неисполненных обязательств — обязанность погасить кредит за родственника	Потеря права на наследование	Возможность погашения кредита и реализация права на наследство.

Получение средств, оставшихся после реализации предмета залога и погашения обязательств по кредиту

Программы поддержки малоимущих граждан [ | код ]

История государственной поддержки рынка обратной ипотеки в США началась с государственных программ целевых займов. Многие правительства штатов и местные администрации США по сей день имеют программы целевых займов малоимущим престарелым под залог недвижимости с пожизненной отсрочкой платежа (Scholen, 1991 [5] ). Эти займы фактически являются обратными ипотеками, где в роли кредитора выступает правительство штата или местная администрация.

Займы выдаются с целью осуществления необходимого ремонта жилья и уплаты налогов на недвижимость. Администрированием подобных программ занимаются местные департаменты жилья.

Формы выплаты средств [ | код ]

Эксперты выделяют пять форм выплат по обратной ипотеке [6] :