Как сдать ипотечную квартиру в аренду

Можно ли сдавать в аренду квартиру, купленную в ипотеку?

Разрешает ли банк сдавать ипотечную квартиру

Для кого-то рынок ипотеки – это возможность обзавестись собственным жильем, для других – это хороший способ инвертирования денежных средств. Во втором случае клиент рассчитывает на то, что за счет банковского финансирования он может получить капитал, который будет расти в цене, при этом ежемесячные платежи будут оплачиваться за счет денег, полученных от сдачи в аренду недвижимости.

Такой способ взаимоотношений в принципе выгоден и для кредитора, и для инвестора, так как банк получает платежеспособного клиента, а заемщик – надежный способ инвестирования. Но такая сделка имеет определенные риски.

И связаны они с тем, что банковская компания не может распоряжаться недвижимостью, пока действует арендное соглашение. Таким образом, клиент банка может оформить соглашение по ипотеке и не вносить ежемесячные платежи, оформив арендную сделку с аффилированным лицом.

Длительность аренды может быть не ограничена, например, на 10 или 30 лет. При этом фактически продолжать пользоваться недвижимостью может заемщик, а банк получает риск того, что ему не удастся истребовать долг, а кроме того, продать недвижимость.

Поэтому многие банковские организации указывают в договоре залога квартиры запрет на сдачу недвижимости. Другие же компании более позитивно относятся к таким сделкам или разрешают сдавать квартиру в аренду только с согласия банка.

Что указано в ипотечном договоре

Законодательством не запрещается сдавать в аренду жилье, купленное в ипотеку. Такие взаимоотношения кредитор и заемщик регулируют самостоятельно. Положение может быть указано непосредственно в кредитном договоре или общих правилах кредитования конкретного банка.

Предварительно, перед оформлением, рекомендуем выяснить информацию непосредственно у кредитного менеджера, который будет заниматься оформлением сделки. Также самостоятельно можно изучить условия кредитования, которые предоставлены в открытом доступе на сайтах банковских компаний.

Например, в Сбербанке недвижимость, которая приобретена в кредит, не может сдаваться в аренду без согласия банковской компании.

Если же нигде запрет на передачу недвижимости по арендному соглашению не прописан, то такие квартиры можно сдавать без согласия банка.

Что делать, если банк не разрешает

Банковская компания имеет полное право запретить сдавать в аренду имущество, которое находится в залоге. Данный порядок может быть закреплен в кредитном договоре или документе залога. Но запрет носит лишь юридический характер, фактически же многие заемщики сдают квартиры, находящиеся в ипотеке. По этому вопросу существуют два решения:

1. Сдавать жилье, не предупреждая банк. Если банковская компания против составления договора аренды, то можно и не оповещать кредитора. Проверить сдается ли квартира, банкир вряд ли сможет. Случаев, когда банковские работники проверяли факт сдачи, единицы. В России большинство подобных сделок осуществляется без арендного договора. Это позволяет избежать выплаты налогов и избавляет от лишних хлопот с оформлением документов. Если такой вариант подходит, то можно смело передавать жилье в аренду, ведь банк никак не сможет доказать, что недвижимость арендуется кем-то.

1. Другой способ – договориться с банком. Кредитные организации всегда готовы сотрудничать с заемщиком. Даже если в договоре запрет на сдачу недвижимости, это не означает, что банковская организация будет категорически против.

Ипотечных квартир, сдаваемых в аренду, достаточно много. А получить разрешение можно на основании составления дополнительного соглашения. Для этого нужно будет обратиться в отделение банка и написать заявление. Специалисты его рассмотрят, как правило, в течение недели и вынесут решение.

Скорее всего, будут определенные ограничения. Например, срок соглашения будет действовать в течение года, после чего его необходимо будет пролонгировать. Или установлена максимальная длительность аренды, а также согласование арендных документов с кредитором.

Нюансы сдачи в аренду ипотечной квартиры

Если в кредитном договоре стоит запрет на сдачу, то невыполнение этого требования может привести к серьезным последствиям. Как правило, все положения должны быть описаны в документах. Возможные последствия:

• назначение штрафа;
• увеличение процентной ставки;
• требование погашения кредита.

Проверок компания может и не устраивать, но при необходимости без проблем применит любые варианты, исходя из заключенного договора.

Чтобы наверняка избежать таких событий, рекомендуем обо всем уведомлять кредитора. Банки открыты для сотрудничества и очень боятся получить проблемного заемщика, который не будет выполнять обязательства.

Поэтому в заявлении о разрешении передачи недвижимости в аренду рекомендуем указывать информацию о невозможности выплачивать ежемесячный платеж. А при помощи такого средства есть вариант вносить ежемесячные отчисления вовремя, что будет выгодно для всех сторон.

А чтобы избежать подобных проблем, рекомендуем заключать сделки с банками, которые сразу разрешают передавать квартиры в аренду, или заключить с кредиторами индивидуальный договор с такой возможностью на стадии оформления документов при помощи дополнительного соглашения между заемщиком и банковской организацией.

Как сдать ипотечную недвижимость в аренду

Квартира – это не только место для проживания, но и средство получения пассивного дохода. Кто-то специально покупает недвижимость, чтобы сдавать ее в аренду, а у кого-то это происходит случайно. Можно ли сдать внаем квартиру, купленную по ипотеке, если она находится в залоге у банка? И выгодно ли брать кредит на покупку жилья, чтобы потом получать доход от аренды? « КП » решила разобраться во всех плюсах и минусах этой схемы.

БАНК ДОЛЖЕН ЗНАТЬ

Как показывает практика, примерно 30% владельцев квартир, которые приобрели недвижимость с помощью ипотеки, сдают ее в аренду. Эти люди делятся на две категории: родители, которые думают о будущем своих детей, и инвесторы. И те, и другие сталкиваются с одним вопросом – стоит ли сообщать, что в квартире, которая находится в залоге у банка, будут жить другие люди?

Обычно в кредитном договоре банк черным по белому прописывает: «Заемщик обязан уведомить банк о своем намерении вселить, зарегистрировать в квартире новых жильцов . Фактическое вселение и/или регистрация производится только после получения письменного согласия банка». Но на деле мало кто из арендодателей соблюдает это правило.

– Если вы не уведомляете банк о сдаче недвижимости в аренду, то он имеет право потребовать досрочного исполнения обязательств, то есть выплаты всей оставшейся суммы кредита, – говорит Алексей Шмонов, гендиректор портала о недвижимости Move.su. – Смысл прост – если вы сдаете жилье в аренду, то у банка повышаются риски. Ему, как залогодержателю, важно, чтобы квартира находилась в хорошем состоянии. При этом вряд ли банк запретит вам получать доход от сдачи в аренду. Единственное, что может измениться, – страховая компания поднимет стоимость полиса.

Тем не менее, как утверждают эксперты, на их памяти нет ни одного случая, когда банк применял жесткие санкции к заемщикам, если выяснялось, что квартира сдавалась внаем без его ведома. Тем более что главный показатель добросовестности заемщика – регулярность платежей. Если он отчисляет деньги ровно в срок (без задержек, а лучше – заранее), в этом случае и претензии к нему вряд ли появятся. В залоге у банка находится столько квартир, что проверять будут только собственность неблагонадежных заемщиков.

А вот с налоговой лучше не хитрить. Все доходы, полученные от сдачи недвижимости в аренду, необходимо декларировать, а затем платить с них 13% государству.

СТОИТ ЛИ ИГРА СВЕЧ

По данным Национального агентства финансовых исследований, почти половина россиян считают самым надежным средством вложения средств покупку недвижимости. Но является ли он самым доходным? Стоит ли покупать квартиру по ипотеке, чтобы сдавать ее в аренду? Насколько это выгодно?

В последние годы разница между ценой квартир и стоимостью аренды заметно выросла. Чтобы окупить вложения, потребуется около 20 лет. То есть средняя доходность составит меньше 5% годовых. Зачем это нужно, если банки сейчас предлагают 10% годовых по своим депозитам?

– Если говорить о Москве , Санкт- Петербурге или Сочи , то здесь имеет смысл покупать квартиру в кредит, чтобы сдавать ее в аренду. Но вряд ли это принесет вам баснословные доходы, которые были еще несколько лет назад, когда квартиры за пару лет дорожали в несколько раз, – говорит Алексей Шмонов. – В регионах за вычетом коммунальных платежей реальный доход будет мизерным. Стоимость съема однушки в относительно крупных городах варьируется от 7 до 15 тысяч рублей в месяц. При этом вы платите коммуналку не меньше 3 тысяч рублей. А в регионах рынок аренды не такой активный, как в мегаполисах. Поэтому на поиски новых квартиросъемщиков может уйти несколько месяцев. И в это время доходы от аренды вы получать не будете. В итоге доходность получится ниже, чем по депозиту в банке.

Еще хуже ситуация в райцентрах и поселках городского типа. Максимум, на что может рассчитывать арендодатель там, – это оплата услуг ЖКХ за счет квартиросъемщика.

Да и в столичном регионе вряд ли можно обогатиться за счет сдачи ипотечной квартиры в аренду. По расчетам экспертов портала «Индикаторы рынка недвижимости», арендная плата будет покрывать ежемесячные платежи по ипотеке лишь в том случае, если вы внесете в качестве первоначального взноса не менее 40 – 50% от стоимости приобретаемой квартиры и возьмете кредит не менее чем на 20 лет (см. таблицу расчетов).

Однако есть и другое мнение. Арендная недвижимость – очень удобный актив. Он не только сохраняет деньги (квартиры очень редко падают в цене, а чаще всего растут темпами выше инфляции), но и приносит пассивный доход. Плюс ко всему, платежи в течение всего срока кредита остаются на одном уровне, а цены в стране растут. Таким образом, арендная плата со временем будет повышаться. И если в начале выплат с ее помощью можно компенсировать часть кредита, то затем она начнет работать в плюс.

ЧТО И КАК БРАТЬ

Недвижимость – это лишь один из финансовых инструментов. Вкладывать в квадратные метры все деньги не очень правильно. Ведь если вам срочно понадобятся средства, то продать квартиру за пару дней или даже недель вы точно не сможете. Поэтому на случай любых финансовых форс-мажоров нужно иметь резервный фонд (на депозитах в разных валютах в банке). Если это условие выполнено, а у вас все еще остались свободные деньги, то можно вложить их в «доходную квартиру». Эксперты рынка недвижимости дают три основных совета.

Во-первых, лучше всего с целью сдачи в аренду покупать одно- или двухкомнатные квартиры. Они наиболее доходны: то есть приносят больше копеек прибыли на каждый рубль затраченных средств.

Во-вторых, чтобы не тратиться на ремонт, недвижимость лучше покупать в хорошем состоянии. Если речь идет о первичке, то имеет смысл выбирать те новостройки, которые продаются с муниципальной отделкой. Иначе придется тратить еще несколько сотен тысяч рублей и пару месяцев жизни, чтобы обустроить квартиру.

В-третьих, ипотечный кредит лучше оформлять на максимальный срок. Это уменьшит размер ежемесячного платежа. А при желании и наличии свободных денег вы всегда сможете гасить его досрочно. Тогда все платежи сверху пойдут в погашение тела долга.

ТАБЛИЦА РАСЧЕТОВ

Дано: однокомнатная квартира в Подмосковье

Стоимость – 3 млн. рублей

Первоначальный взнос – 30% (900 тысяч рублей)

Заемные средства – 2,1 млн. рублей

Ставка по кредиту – 12%

Срок ипотеки – 15 лет

Ежемесячный платеж – 25,2 тысячи рублей

Примерный доход от сдачи в аренду – 15 тысяч рублей (за вычетом коммуналки и налогов)

Итого – вложения не окупаются.

ИСТОРИЯ ИЗ ЖИЗНИ

Свою – сдаю, чужую – снимаю

– А мне надоело в вечных пробках по 2- 3 часа стоять! – сказал мне один знакомый Антон. – Я сдал свою квартиру в Подмосковье и стал снимать возле работы. Теперь 10 минут пешком вдоль парка – и я у себя в офисе.

Размен оказался довольно выгодным. Однокомнатную квартиру в одном из городов-спутников столицы рядом со МКАД приятель сдает за 20 тысяч рублей, а однушку возле работы снимает за 30 тысяч.

– На бензин, маршрутки, электрички и метро я обычно тратил 7 – 8 тысяч в месяц, – говорит Антон. – А сейчас мои траты ужались до 1 – 2 тысяч. Зато стал чаще встречаться с друзьями и высыпаться. За дополнительные 3 часы жизни каждый день я готов заплатить 5 тысяч рублей в месяц. И даже если поменяю работу, то всегда смогу переместиться поближе к ней.

Еще больше материалов по теме: «Доступное жилье: Статьи и обзоры»

Можно ли сдавать взятую в ипотеку квартиру в аренду?

Приобретение квадратных метров за банковские средства подразумевает, что они будут использоваться для проживания заемщика и его семьи. В то же время закон ограничивает использование ипотечной квартиры в качестве источника обогащения, т.е. превратить ее в коммерческую недвижимость не получится. А вот с вопросом можно ли сдавать жилье, взятое в ипотеку, всё не так однозначно.

Что именно запрещает закон

В законе «Об ипотеке» прямо говорится, что жилье должно использоваться по своему целевому назначению — то есть для проживания.

Следовательно, брать квартиру в кредит и переделывать ее в нежилое помещение, а потом сдавать или использоваться для размещения торговой точки запрещено. Если заемщик желает приобрести в собственность нежилое помещение, он может воспользоваться коммерческой ипотекой, кредитом для бизнеса или обычным потребительским кредитом.

В то же время в законе нет прямого запрета на сдачу жилья и получение благодаря этому дохода. В случае, если платежи по заему превышают доходы заемщика, это может стать настоящим спасением.

Следует учесть, что одно дело, когда квартира (или комната в ней) сдается в аренду частным лицом, и другое — когда это бизнес. В случае, если сдачей занимается агентство или ИП, то обычную ипотеку ему не дадут. Придется брать коммерческую.

Таким образом, если частное лицо хочет сдать свою жилплощадь, государство в этом препятствовать не будет. Главное, оформить всё по закону и заплатить налоги. Гораздо сложнее договориться с банком.

Какие могут быть последствия нарушения запрета

Если заемщик нарушает наложенное ограничение, то далее происходит следующее:

• Банк выносит клиенту предупреждение.
• Заемщик получает штраф.
• При повторном нарушении может быть расторгнут ипотечный договор. Клиенту предстоит погасить задолженность полностью, иначе недвижимость будет конфискована.

Есть ли запрет и другие условия обязательно прописываются в договоре с банком.

Обратите внимание! Как правило, внимание банков привлекают только недобросовестные плательщики, допускающие просрочки. Если клиент платит вовремя, то его вряд ли станут проверять.

Банки, разрешающие оформлять аренду на квартиру в залоге

Если сдача в аренду прописана в договоре с банком, то после получения письменного согласия кредитора можно спокойно предоставлять свою квартиру жильцам.

Получение разрешения от банка

Несмотря на то, что собственником ипотечной квартиры числится ее покупатель, фактическим владельцем жилплощади является банк. Причина — квадратные метры находятся у него в залоге.

Без разрешения банка собственник не может:

• произвести в ней перепланировку;
• сдавать кому-либо за деньги;
• обменять;
• продать или подарить. Тем не менее, существуют способы продать квартиру. находящуюся под ипотечным займом.

Причем в большинстве случаев на действия, связанные с отчуждением жилой площади, будет наложен запрет.

Что касается сдачи в аренду, то тут нужно внимательно читать договор. Обычно возможность этого (или невозможность) прописаны в нем. Если же никаких подобных параграфов нет, то следует обратиться с запросом в банк.

Задачей заемщика будет указать, что передача ипотечной квартиры в аренду необходима в связи с его бедственным финансовым положением. Необходимо объяснить, где в это время будет проживать сам заемщик и его семья.

Как показывает практика, если предоставить убедительные доказательства, то банки редко отказывают в подобных прошениях, так как это позволяет заемщику продолжать платить стабильно ипотеку, а банку — получать прибыль.

Необходимо будет заключить дополнительное соглашение к основному кредиту договору, в котором расписать все детали:

• срок предоставления аренды;
• максимальный размер платы;
• максимальное количество проживающих;
• ответственность за неисполнение условий соглашения.

Как оформить договор аренды в ипотечной квартире

После получения разрешения из банка и заключения доп.соглашения можно переходить непосредственно к заключению договора аренды. Необходимо включить в него следующие пункты:

• реквизиты арендатора и арендодателя;
• наименование и характерные признаки объекта недвижимости;
• основание для предоставления — в данном случае: дополнительное соглашение с банком к ипотечному договору;
• срок (он не должен превышать указанный в соглашении);
• размер и порядок оплаты (нужно проследить, чтобы платежи были несколько раньше взноса по кредиту — так будет проще распоряжаться деньгами);
• порядок оплаты коммунальных платежей;
• возможность (или запрет) предоставления субаренды;
• права и обязанности сторон;
• дата и подпись.

Договор составляется в трех экземплярах: один хранится у арендатора, второй — у арендодателя, а третий передается в банк.

В конце налогового периода (то есть до 30 апреля) необходимо сдать в налоговую службу заполненную по всей форме декларацию с приложением копий кредитного договора, договора аренды и расписки в получении средств. До 15 июля необходимо будет оплатить налог в размере 13% от дохода. Если заемщик пользуется имущественным налоговым вычетом, то на следующий год он может оформить заявление на возврат и этих средств.

Плюсы и минусы сдачи в аренду квартиры, взятой в ипотеку

Если правильно подойти к вопросу, то предоставление жилья в аренду может значительно улучшить финансовое положение заемщика. Поэтому для начала лучше ознакомиться со всеми преимуществами и недостатками данного мероприятия.

• Возможность получения дополнительного дохода. Полученные деньги можно направить на оплату ежемесячного платежа, коммунальных услуг и т.д.
• Погашение задолженности происходит быстрее. А если платеж по ипотеке равен стоимости аренды, то вся оплата жилищного кредита будет производиться без ущерба для семейного бюджета.
• Жилье необходимо обязательно застраховать, что гарантирует погашение долга перед банком в случае, если имуществу будет нанесен ущерб.

• Схема применяется только для тех, у кого есть отдельное жилье в собственности.
• Хозяин не может быть уверен в том, что ему попадутся чистоплотные и ответственные арендаторы. Зачастую квартира после жильцов требует серьезного ремонта.
• Жилье не всегда легко сдать в аренду.
• Жильцы могут задерживать платежи, что приведет к просрочкам и по кредиту, а это, в свою очередь, влечет ухудшение кредитной истории. О том, можно ли после этого взять кредит в банке, мы рассказываем здесь.
• Если имущество будет испорчено, то банк может забрать его как компенсацию.

Выгодно ли сдавать в аренду купленную в ипотеку квартиру

Наиболее выгодно сдавать в аренду однокомнатные квартиры. Главное условие — стоимость ипотеки должна равняться цене квартиры, чтобы аренда перекрывала ежемесячные платежи.

Сдача двухкомнатных квартир подойдет тем, у кого нет отдельного жилья. Так, можно разместить жильца в соседнюю комнату. Трехкомнатные лучше сдавать по комнатам.

Еще один хороший вариант, который является наиболее выгодным, — сдавать свою квартиру, а другую приобрести в ипотеку.

Наиболее привлекательными для арендаторов являются квартиры со вторичного рынка, расположенные недалеко от остановок общественного транспорта и метро, в районе с хорошо развитой инфраструктурой.

Как сдавать в аренду ипотечную квартиру?

Оформление ипотеки — всегда ответственный шаг, поэтому любой заемщик обдумает возможные риски. Многие идут на нестандартные ходы, чтобы минимизировать свои затраты. Распространенным примером является сдача в аренду ипотечного жилья, но такой вариант возможен, если у заемщика есть собственная жилплощадь на период найма его квартиры.

Для многих людей оформление ипотеки на квартиру — это непосильная ноша. Выплаты по кредиту могут растянуться на долгое время. А тем, кто грамотно рассчитал график выплат с размерами своих доходов, все равно необходимо урезать себя в финансах. У жителей мегаполисов есть прекрасный шанс для частичного возмещения своих убытков — сдавать ипотечную квартиру в аренду. В Москве и Санкт-Петербурге подобный подход очень популярен среди заемщиков, так как высокие арендные ставки на столичные квартиры практически равняются ежемесячному платежу по кредиту.

Разумеется, у плательщика должно быть собственное жилье. Способ популярен в семьях, где уже подрастают дети, которым в скором времени потребуется собственная квартира. Ежемесячный приток дополнительных денег заметно упрощает выплату ипотеки. В среднем обычную городскую квартиру можно выкупить за 17 лет.

А теперь поговорим о технической стороне сделки. Согласно закону «Об Ипотеке», не существует никаких препятствий, чтобы извлекать доход из квартиры, взятой в ипотеку. Плательщик вправе сдавать ее в аренду, при условии, что договор найма не будет превышать время действия контракта о выплате банковской ссуды за квартиру. Но на деле не все так просто. Сегодня каждая финансовая организация при выдаче ипотеки указывает в договоре определенные ограничения на операции с недвижимостью, в том числе на сдачу в наем. Плательщика обяжут запросить согласие у банка или отдавать жилье в аренду только со специальной справкой из кредитной организации, чтобы ей отчислялся налог за полученную прибыль.

За сдачу квартиры в обход кредитора или без предупреждения банка заемщику могут грозить штрафные санкции или требование досрочно погасить ипотеку. Арендатора попросят покинуть помещение, несмотря на то, что он подписал договор на определенный срок. По российскому законодательству банк имеет полное право интересоваться состоянием ипотечной недвижимости и узнавать обо всех сделках, что с ней происходят. Для этих целей проводятся рейдерские проверки, чтобы выявить недобросовестных заемщиков. Но напрямую банк все-таки не запрещает проводить арендные сделки, главное, чтобы стороны вовремя договорились и избежали конфликта.

Также стоит учитывать, что при сдаче в наем ипотечного жилья, может возрасти стоимость страховки. Причина тому — большие риски. Наниматели всегда с осторожностью относятся к чужой квартире.

Пока не погашена ипотека фактическим собственником квартиры является банк, поэтому ему не выгодно, чтобы квартира понижалась в цене.

К примеру, если арендаторы устроили потоп в ипотечной жилплощади, то вам придется обращаться к страховщикам. Если заемщик не предусмотрел подобных инцидентов до сдачи жилья, то ему придется оплатить ремонт за свой счет. Когда слухи об этом дойдут до банка, то будут неприятности.

Многие арендодатели забывают обратиться в банк или страховую компанию с информацией о сдаче квартиры. Средний доход от аренды составляет порядка 13%.

Тем, кого не сильно пугает рост стоимости страховки и кто решился заплатить все налоги, тот может смело сдавать ипотечное жилье в аренду. Рентабельность для заемщика не всегда гарантирована и зависит от конкретных обстоятельств. Идеальный вариант для сдачи в наем — это однокомнатные квартиры, расположенные далеко от центра, в спальных районах. Жилье с минимальным набором мебели и удобств пользуется большим спросом у арендаторов, желающих снимать на длительный срок.

Перед тем, как сдать свою квартиру, нужно тщательно взвесить все «за» и «против». Сравните сумму ежемесячного платежа за ипотечное жилье с вероятной арендной ставкой. Если после подсчета появляется прибыль, то мысль о сдаче не лишена смысла.