Потребительский ипотечный кооператив что это такое

Что из себя представляет потребительский ипотечный кооператив?

Для многих семей в нашей стране ипотечный кредит является единственной возможностью улучшить свои жилищные условия. Однако, на пути осуществления своих желаний заёмщики могут столкнуться с различного рода сложностями.

1. для первого взноса требуется слишком большая сумма, которую потенциальный заёмщик себе позволить не может;
2. ежемесячные взносы для погашения кредита слишком велики, заёмщик с трудом может себе их позволить;
3. нет возможности выбрать подходящее новое жильё, которое заёмщик может себе позволить и на которое банк готов выдать ипотечный кредит.

Понятно, что далеко не каждый желающий может получить ипотеку на такое новое жильё, какое хотелось бы. Что же делать тем, у кого возникают подобные сложности? Конечно, можно провести поиск различных кредитных предложений и, если повезёт, найти то, которое подойдёт. В качестве одного из вариантов, который, возможно, поможет желающим улучшить свои жилищные условия, была придумана новая организационная форма для них. Это потребительский ипотечный кооператив. Рассмотрим подробнее, что он из себя представляет.

Сначала вспомним о том, для чего вообще существуют потребительские кооперативы. Как понятно из названия они создаются для того, чтобы сложив свои средства в одно целое группа людей могла удовлетворить свои товарные потребности. Одним из таким примеров может быть приобретение кооперативных квартир. В мировой истории это понятие существует с начала девятнадцатого века. В то время в Англии для рабочих с благотворительными целями активно создавали пекарни, мастерские разного рода и другие подобные вещи. Постепенно сами рабочие стали управлять ими. Это и были самые первые потребительские кооперативы. Несмотря на название такой кооператив может и сам заниматься производственной деятельностью. Но в этом вопросе существуют определённые ограничения. Продажа должна происходить на уровне себестоимости. Причём покупателями имеют право быть и не члены кооператива, но только по тем же самым ценам. С финансовой точки зрения деятельность происходит следующим образом. Участники вносят определённые суммы денег в качестве своего пая. Кроме этого, регулярно выплачиваются членские взносы. Ещё обычно создаётся некоторый страховой фонд на случай неожиданных убытков.

Методы работы ипотечного кооператива

Ипотечный кооператив работает по такой же схеме. Участники вносят пай в размере двадцати процентов от предполагаемой стоимости квартиры. Ежегодные членские взносы платятся в сумме от трёх до пяти процентов. Также в некоторых случаях дополнительно создаётся страховой фонд для различных выплат. В качестве примера можно привести ситуацию, когда по какой-то причине участник кооператива хочет выйти из него и ему нужно вернуть его пай.

Потребительский ипотечный кооператив – это новое и интересное дело, новая возможность для многих семей улучшить свою жизнь.

Как действует такой кооператив? По его правилам, те или иные участники получают финансовую возможность купить квартиру за счёт кооператива. Рассчитываются за свой долг они внесением ежегодных членских взносов.

Для того, чтобы для защиты пайщиков широко применяются:

1. создание резервного фонда;
2. обязательное вступление в одну из саморегулирующихся организаций.

В первом случае речь идёт о том, что законом предусмотрено обязательное создание резервного фонда, минимальный размер которого составляет пять процентов от полученных от участников средств. Во втором случае речь идёт о добровольных организациях, которые контролируют работу и имеют дополнительный страховой фонд.

Такой кооператив является хорошим шансом для тех, кто ищет возможность улучшить свои жилищные условия.

Потребительский ипотечный кооператив что это такое

На сегодняшний день доступность жилья может обеспечиваться не только ипотекой. Существуют и другие варианты решения жилищных проблем. Две разновидности таких способов журнал «Казанская недвижимость» решил рассмотреть подробнее. Что же такое ЖСК и ЖНК?

По данным фонда «Общественное мнение», 69% населения сейчас не просто опасается ипотеки, а попросту исключает даже возможность ее взять. Причем 24% из них объясняют свою неготовность воспользоваться ипотекой недостатком финансовых средств.

Процентные ставки по кредиту в России все еще довольно высоки и, учитывая обязательное страхование приобретаемой недвижимости, ипотека обходится заемщикам очень дорого. В результате, переплаты по кредиту, в зависимости от его сроков и условий, могут достигать 80-150% стоимость ипотечного займа.

В такой обстановке наиболее приемлемым способом приобрести квартиру могут стать жилищные кооперативы.

Что такое жилищные кооперативы

Жилищные кооперативы – ЖСК и ЖНК – с каждым днем набирают всё большую популярность в обществе. Так называют некоммерческие организации в виде потребительских кооперативов, строго соблюдающих Жилищный кодекс России и осуществляющих деятельность по обеспечению всех членов кооператива недвижимостью в жилых домах. Каждый из подобных домов покупается или возводится на денежные средства кооперативов, в которые, в зависимости от разновидности кооператива, могут входить как простые граждане (физические лица), так и юридические лица.

Поскольку общая касса кооперативов обходится без средств кредитных организаций с их весомыми процентами, то квартиры для членов кооперативов в итоге будут стоить примерно вдвое дешевле, чем для тех же «ипотечников». Соответственно, главным преимуществом вступления в такой кооператив является наиболее дешевый способ покупки жилья в сравнение с его приобретением в кредит. Помимо этого, жилищный кооператив возводит или приобретает жилье без разных посредников, что вкупе с налоговыми вычетами также существенно уменьшает его себестоимость.

Кроме того, в отличие от ипотеки, для вступления в жилищный кооператив не требуется предоставления множества справок и подтверждения своей платежеспособности: обычно бывает достаточно лишь паспорта и копии трудовой книжки. Объясняется это весьма просто – недобросовестный член ЖК в процессе оплаты жилья отсеется сам, оставшись без ничего.

Директор ООО «АК БАРС Недвижимость» Олег Митюнин дал следующее определение альтернативным формам: «ЖСК и ЖНК являются самостоятельными инвесторами строительства. И включение в свои ряды новых членов они обосновывают возможностями предоставления своеобразной рассрочки».

При этом ЖСК преследует цель самостоятельно организовать строительство определенного многоквартирного дома. Другими словами, ЖСК – это объединение покупателей жилья, которое создается под конкретный объект недвижимости.

Закон никак не прописывает конкретные схемы платежей пайщиков ЖСК. Виды платежей определяются уставом кооператива. Это, пожалуй, один из наиболее существенных минусов ЖСК: кооператив может менять сумму платежей в сторону их увеличения, вводить новые платежи. Юристы предупреждают: если ЖСК использует сложную схему платежей с большим количеством разновидностей взносов, то велика вероятность, что кооператив хочет запутать пайщиков и заставить их переплачивать.

Как это часто бывает, минус ЖСК одновременно является и его большим плюсом: кооператив может предложить своим членам гибкие, индивидуальные схемы оплаты. Например, в ЖСК (в отличие от ДДУ) не обязательно выплачивать всю стоимость квартиры до ее сдачи в эксплуатацию, а можно, вселившись, продолжить платить за жилье (обычно такая рассрочка составляет 3-5 лет). Однако нужно помнить, что до полной выплаты пая собственником квартиры будет оставаться кооператив.

В связи с этим – закономерный вывод. «По большому счету, вся проблематика может быть связана с благонадежностью застройщика, – подтверждает эту мысль Олег Митюнин. – И чаще всего для конечного потребителя она определяется тем, будет достроен объект или не будет достроен». Он дает совет: муниципалитеты ведут учет ненадежных застройщиков. Все проблемные дома на учете. Поэтому нелишним будет заранее ознакомиться с этим списком.

«Покупатель должен, в первую очередь, ознакомиться с историей компании-застройщика (какие объекты он уже строил, какие материалы использует и т. д.) и с историей самого объекта. На сайте и в СМИ должна быть обязательно размещена проектная декларация», – уточняет глава «АК БАРС Недвижимость».

Деятельность жилищно-накопительных кооперативов (ЖНК) регулируется федеральным законом № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах». Согласно закону, ЖНК – это «потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов». В отличие от ЖСК, он не привязан к одному дому.

На вопрос «Казанской недвижимости», не представляют ли ЖНК собой банальную «пирамиду» в самом что ни на есть мошенническом смысле, руководитель Департамента розничного бизнеса «ИнтехБанка» Всеволод Чернаков поясняет: «Ставшая привычной для нас ипотека – это американская форма предоставления жилищного кредита. А жилищно-накопительный кооператив – это немецкий вариант. При этой форме сначала идет накопление средств, а затем – предоставление кредитов за счет накопленных средств членов кооператива».

«Это не «пирамида» в негативном понимании этого понятия, т.к. ЖНК находятся под контролем Центробанка» – дополняет Олег Митюнин.

ЖНК устроен по принципу взаимопомощи: половину стоимости квартиры член кооператива оплачивает в качестве первоначального паевого взноса, другую половину ему ссужает «из общего котла» кооператив. Чтобы стать собственником квартиры, надо выплачивать проценты по этой ссуде.

Закон устанавливает набор взносов членов ЖНК. Это вступительный взнос, который платится единовременно при вступлении в кооператив, членский взнос, который платится ежемесячно и расходуется на текущую деятельность кооператива и паевой взнос, который платится регулярно и идет на оплату стоимости квартиры по частям. В этом смысле ЖНК – более удобная форма, чем ЖСК, который может бесконтрольно устанавливать новые платежи.

Однако нужно помнить, что ЖНК доплачивает за квартиры из тех денег, которые вносят другие пайщики. И здесь существует риск: если несколько пайщиков по каким-то причинам не будут в срок выплачивать проценты по ссуде или выйдут из кооператива, то у него попросту может не хватить средств для того, чтобы выкупить квартиры всем остальным – это так называемый эффект финансовой пирамиды. При ликвидации ЖНК, если член кооператива не успел внести паевой взнос в полном размере и не может быстро заплатить оставшиеся деньги, он будет вынужден по закону освободить жилое помещение и утратит право пользования им.

Пайщик может вернуть вложенные средства только при выходе из кооператива и только в том случае, если у самого ЖНК эти свободные деньги есть. При этом дополнительные траты в виде членских и вступительных взносов не возвращаются. Между тем, они могут составлять существенную сумму: обычно при длительной рассрочке – от 5 до 7% от размера ссуды в год, при кратковременной – от 1 до 3%. Однако в законодательстве сумма членских взносов никак не ограничивается. Она прописывается в уставе самих кооперативов, и последние оставляют за собой право менять эту сумму. Поэтому иногда складывается ситуация, когда кооперативы, действуя, фактически, как банки, устанавливают непривлекательные процентные ставки.

Эксперты обращают внимание: член кооператива вносит за квартиру не только деньги, но и проценты по ставке. Однако кооператив – не банк, и не вправе заниматься кредитованием, поэтому проценты называются «целевыми взносами членов кооператива». Это не значит, что взносы можно не платить, поскольку в случае их невыплаты вы лишаетесь квартиры – и это очень распространенная история.

И напоследок. Проанализировав «Перечень действующих на территории Российской Федерации жилищных накопительных кооперативов, включенных в реестр жилищных накопительных кооперативов» на сегодняшний день из более чем 80 мы нашли только два татарстанских.

«Как будут дальше развиваться жилищно-накопительные кооперативы в России, я сказать сейчас затрудняюсь, – прокомментировал ситуацию Всеволод Чернаков. – Могу лишь констатировать: все те псевдо-ЖНК, которые были выявлены в прежние годы, оказались действительно пирамидами. Вообще же идея очень здравая и интересная, но у нас, к сожалению, частично дискредитированная и не имеющая нормальной законодательной основы».

Кооператив против кредита

Александр Колошенко:”Минимальный размер кредита на покупку квартиры – $20тыс.”

Фото: СЕРГЕЙ МИХЕЕВ

На бесплатное жилье сегодня могут рассчитывать даже не все категории льготников. Если вы не являетесь выпускником детского дома или трижды матерью-героиней, проживающей в комнате коммуналки, за квартиру придется платить. Когда собственных средств не хватает, нужен источник финансовой помощи. В этом случае можно обратиться за ипотечным кредитом в банк или попытаться взять ссуду в жилищном кооперативе.
Ипотека — достаточно дорогой, но надежный способ покупки жилья. Схема проста. Заемщик вносит 5-30% стоимости квартиры — остальную сумму предоставляет кредитор. Жилье оформляется в собственность заемщика и, как правило, является залогом по кредиту. Заемщик, живя в квартире, выплачивает кредит и проценты по нему в течение десяти и более лет. В результате после погашения кредита получается, что за жилье выплачено 130-150% его стоимости — это в среднем.
Александр Колошенко, член правления и начальник управления по работе с физическими лицами Райффайзенбанка: Минимальный размер кредита на покупку квартиры — $20 тыс. Ставки по кредитам варьируются от 10 до 14%. Предмет ипотеки, квартира, а также заемщик должны быть застрахованы.
Покупателям, рассчитывающим приобрести жилье посредством ипотеки, лучше обращаться не напрямую в банки, а в ипотечные центры риэлтерских компаний или к ипотечным брокерам. Некоторые банки, как нам рассказали в центре ипотечных программ “МИЭЛЬ-Недвижимость”, вообще не желают общаться с заемщиками напрямую. По статистике, из ста заемщиков, лично обратившихся в банк, ипотечный кредит получают только десять. А вот если вы решили получить кредит через брокера, ваши шансы возрастают до 90%.
Эффективность работы посредников объясняется просто. Прежде всего риэлтеры и ипотечные брокеры владеют полной информацией о различных программах кредитования банков, в которых неспециалисту самостоятельно разобраться сложно. Посредник выберет для клиента подходящую программу кредитования и верную линию поведения. Случается, что банки отказывают в получении кредита вполне платежеспособным гражданам именно из-за возникающего недопонимания. За свои услуги в случае положительного исхода ипотечные брокеры берут до 6% суммы выданного кредита.

Жилищные кооперативы известны нам с советских времен. ЖСК (жилищно-строительные кооперативы), образованные в период с 2000 года, привлекают деньги и на эти средства покупают квартиры для своих пайщиков на первичном и вторичном рынках.
В подробностях деятельность кооперативов выглядит примерно так. Членом кооператива может стать любой гражданин старше 16 лет. При вступлении необходимо представить только один документ — паспорт. Справок о доходах, регистрации, а также поручительства третьих лиц не требуется. Заявку на вступление правление кооператива, состоящее обычно из председателя и двух-трех заместителей, рассматривает в течение месяца и при положительном решении издает соответствующее распоряжение. Кооператив может и отказать — члены правления руководствуются при этом информацией, полученной по своим каналам.
Вступая в кооператив, новоиспеченный пайщик вносит в его кассу 30-50% стоимости жилья или накапливает эту сумму, будучи его членом. Кроме того, пайщик должен сразу внести 3-5% стоимости жилья в качестве вступительного взноса. Эти деньги идут на оплату расходов, связанных с деятельностью кооператива. Напомним, при получении ипотечного кредита первоначальный взнос заемщика не превышает 30% стоимости квартиры.
ПИКи (потребительские ипотечные кооперативы) — в отличие от ЖСК, которые оперируют только внесенными пайщиками суммами,— еще и привлекают ипотечные кредиты, берут их в банках. В ЖСК и ПИКи не принимают граждан, которые не до конца расплатились по банковским кредитам.
Согласно закону, с момента вступления в ЖСК до получения права на выделение ссуды должно пройти не менее двух лет. В ПИКах часто снижают срок накопления до полугода. А вот банки перечисляют деньги клиентам сразу после принятия положительного решения по ипотечному кредиту.
По истечении срока ожидания, указанного в договоре между пайщиком и кооперативом, пайщик получает недостающие для покупки жилья деньги из средств самого кооператива или занятых у других его членов. ПИКи, как уже говорилось, могут дополнительно кредитоваться в банках. По закону пайщик не имеет права на получение суммы больше той, что он внес в ЖСК. Ссуду член кооператива гасит по индивидуальной схеме. При этом, согласно закону, срок погашения не может превышать больше чем в полтора раза время первоначального накопления.
Ставки в банках по ипотечным кредитам варьируются от 10 до 14% в валюте и от 12 до 20% в рублях. В кооперативах ставки ниже — 1-6% годовых в валюте в зависимости от стоимости приобретаемого жилья. Да и называются они там членскими взносами, а не ставками кредитования.
По сравнению с банками в кооперативах не так строги требования к приобретаемой недвижимости. Банк никогда не выдаст кредит на покупку жилья в “хрущевке”. Дом, где находится квартира, должен быть построен после 1975 года, иметь железобетонные перекрытия, быть выше трех этажей, рассказали нам в Союзе ЖНК “Лидер”. Для кооперативов ликвидность жилья не так важна, поскольку тот, кто становится пайщиком, сразу вносит 30-50% стоимости квартиры. То есть, даже продав ее за полцены, кооператив в убытке не останется.
Как правило, стоимость квартиры, приобретаемой через кооператив, не должна превышать $200 тыс. Тогда как некоторые банки кредитуют покупку жилья на сумму до $500 тыс.

Корпорация жилищного строительства и ипотеки (КЖСИ)

Иногда получить ипотечный кредит в банке не представляется возможным, например, из-за отрицательной кредитной истории или неподтверждённых доходов заёмщика. Но выход есть – можно получить займ на приобретение недвижимости в Потребительском Кооперативе «Корпорация жилищного строительства и ипотеки» (ПК «КЖСИ»). В чём заключается принцип его работы?

ПК «КЖСИ» – это добровольное объединение юридических и физических лиц (пайщиков) для решения жилищного вопроса. Кооператив работает на рынке с 2009 г. и за это время неплохо себя зарекомендовал. Принцип его функционирования основан на взносах пайщиков, которые поступают в общий паевой фонд. Схема примерно такая же, как при банковской ипотеке – заёмщик вносит первоначальный взнос (минимум 30% стоимости жилья), ему выдаётся ипотечный займ из паевого фонда по ставке около 6% годовых, приобретается недвижимость, которая передаётся в залог кооперативу, затем пайщик выплачивает займ с процентами на протяжении срока, указанного в договоре. По сравнению с банками, ПК «КЖСИ» предлагает более низкий процент, так как источником финансирования выступают взносы членов кооператива (стоимость привлечения средств нулевая). Банки привлекают средства для выдачи ипотечных кредитов в основном за счёт депозитов, процент по которым не может быть ниже уровня инфляции, поскольку вкладчикам это будет невыгодно. Отсюда средняя ставка по банковской ипотеке – 13%-14% годовых.

При вступлении в ПК «КЖСИ» необходимо всего 3 документа – паспорт, ИНН и любое подтверждение трудовой занятости заёмщика. Если в банках ипотека без подтверждения дохода редкость, то здесь это является нормой! Не является основанием для отказа в ипотеке негативная кредитная история и даже наличие судимости.

Члены кооператива могут приобрести квартиру в новостройке или на вторичном рынке, дом, земельный участок, а также получить целевой займ на ремонт и обустройство жилья. Если семья уже располагает недвижимостью, но хочет переехать в большую квартиру – можно воспользоваться схемой «взаимозачёт», чтобы с минимальными затратами въехать в новое жильё. Существуют специальные программы социальной и военной ипотеки; можно погасить часть займа материнским капиталом.

Как приобрести недвижимость с помощью ПК «КЖСИ»?

Подготовительная стадия

Сначала участник знакомится с видами платежей, которые ему предстоит вносить.

1. Вступительный взнос оплачивается единовременно при вступлении в ПК «КЖСИ», он рассчитывается в процентах от стоимости жилья и составляет минимум 15 000 руб.
2. Паевой взнос аналогичен первоначальному взносу по ипотеке в банке. Он вносится до момента покупки недвижимости.
3. Членский взнос (процент по ипотечному займу) выплачивается после покупки жилья. Его размер в зависимости от конкретного тарифного плана составляет 4,5%-5,5% годовых от невыплаченной части займа, начисляется по аналогии с банковским процентом.
4. Взнос в Резервный фонд осуществляется на экстренный случай (повреждение или утрата приобретённого имущества, колебания наполнения паевого фонда). Выплачивается после покупки квартиры в размере 0,4%-0,7% годовых от стоимости недвижимости.
5. Непосредственно ипотечный займ – основной долг, который в банке называется «телом кредита».

Далее определяется ориентировочная стоимость жилья. Это цена квартиры, которую желает приобрести пайщик, плюс расходы на ремонт, покупку мебели и т.д. При покупке земельного участка в стоимость закладываются средства на строительство дома.

Затем рассчитывается срок приобретения недвижимости. Существует 4 кооперативных участка, и в каждом из них 6 тарифных планов. Участки различаются по размеру первоначального (паевого) взноса: от 30%, от 40%, от 50%, от 60%. Чем больше паевой взнос, тем ниже остальные взносы и тем меньше период ожидания (он может быть от одного до четырёх месяцев, по некоторым участкам до восьми месяцев). Тарифные планы характеризуются разной продолжительностью рассрочки – от 4 до 15 лет.

Период от вступления в кооператив до покупки квартиры

Пайщик вступает в ПК «КЖСИ», платит вступительный и паевой взносы. Паевой взнос может составлять от 30% до 70% стоимости жилья, он должен быть внесён единовременно или ежемесячными платежами до накопления требуемой суммы (согласно индивидуальному графику).

На этапе накопления средств пайщик может изменить условия: ориентировочную стоимость квартиры, срок рассрочки и т.д. Важно сделать это до момента получения права на покупку недвижимости. Участник получает это право, когда период ожидания закончен, накоплено минимум 30% стоимости жилья и отсутствуют долги перед кооперативом. Пайщик может приобрести дом, квартиру, земельный участок на своё усмотрение. Как правило, покупка недвижимости производится с помощью уполномоченной риэлторской компании ПК «КЖСИ».

Период после покупки квартиры

На данном этапе недвижимость оформляется в собственность заёмщика, но с обременением ипотекой. Жильё находится в залоге у кооператива – пайщик не может продавать и дарить его до окончательного погашения займа. Для заёмщика составляется индивидуальный график рассрочки, исходя из суммы займа, размера членского взноса и взноса в Резервный фонд. Участник вносит ежемесячные аннуитетные платежи. Допускается досрочное погашение займа суммами не менее 20 000 руб.

Также производится страхование недвижимости. Предлагается упрощённая схема комплексного ипотечного страхования в компании «Ингосстрах». Кроме того, если в приобретённой квартире произошёл пожар, Корпорация жилищного строительства и ипотеки поможет пайщику быстро отремонтировать жильё или купить другое за счёт средств Резервного фонда.

Когда займ выплачен полностью, пайщик превращается в полноправного собственника жилья. Он выходит из состава кооператива, обременение с недвижимости снимается.

Плюсы сотрудничества с кооперативом очевидны, но есть и минусы. Основной регион присутствия ПК «КЖСИ» – Москва и Московская область. В данный момент его представительства открыты только в Ростове-на-Дону, Таганроге и Воронеже. Впрочем, появилась возможность вступить в кооператив дистанционно из любого города РФ. Ещё один недостаток – период ожидания покупки квартиры, который составляет несколько месяцев.

Очевидно, что ПК «КЖСИ» предлагает достойную альтернативу ипотеке, и всё больше людей в сотрудничестве с ним приобретают себе благоустроенное жильё.