Что дешевле первичное или вторичное жилье

Какая квартира лучше новостройка или вторичка?

Перед гражданином, намеренным приобрести недвижимость за счет собственных или заемных средств, встает вопрос – новостройка или вторичка что лучше выбрать? У объектов на первичном рынке жилья и вторичном есть как свои плюсы, так и минусы, поэтому, перед осуществлением окончательного выбора, необходимо произвести комплексный анализ.

Сравнительная таблица

Специалисты нашей редакции проанализировали, какая квартира лучше новостройка или вторичка, и представляют сравнительную таблицу по наиболее важным факторам:

Фактор / критерий анализа	Первичный рынок недвижимости	Вторичный рынок недвижимости
Количество собственников, ранее имевших права на объект	Собственник только один – это застройщик	Собственников могло быть сколько угодно много
Применяемые материалы и технологии при строительстве дома	Новые	Старые
Необходимость ремонта, отделки и приобретения дополнительных принадлежностей	Предлагаются как уже готовые варианты (“заехал и живи”), так и совершенно “пустые”	Практически 99 % квартир имеют ремонт и отделку, ведь в них уже жил кто-то
Стоимость недвижимости	Приобрести квартиру в новостройке за небольшую стоимость вряд ли получится	Можно подобрать очень дешевый вариант – например, старый деревянный “домик в деревне”
Инфраструктура придомовой территории и близлежащего района	Хорошая – обычно новые дома сдаются вместе с детскими, спортивными площадками, беседками и прочими местами для организации досуга граждан	Придомовая территория может быть не оборудована необходимыми элементами благоустройства, озеленения, местами для досуга и развлечений
Необходимость внесения платы за капитальный ремонт	Жители новостроек в течение 5 лет не обязаны платить взносы за капитальный ремонт дома региональному оператору или на свой специальный счет	У всех собственников старых домов есть обязанность по уплате взносов на капремонт
Особенности внесения платы за отопление	Часто новые дома сдаются с наличием собственных котельных, обслуживающих только один дом, что положительно сказывается на размере платы за эту услугу	Платить за отопление придется ресурсоснабжающей организации по стандартным расценкам
Варианты приобретения недвижимости	По ДДУ (еще на этапе строительства дома) или по ДКП (после сдачи дома в эксплуатацию)	По ДКП
Наличие и количество рисков у покупателя	Рисков много – в том числе, и вероятность столкновения с банкротством застройщика и невозвратом вложенных по ДДУ денег	Рисков много – в том числе, и высокая вероятность приобрести объект жилья, в отношении которого ранее проводились сомнительные сделки
Возможность привлечения средств материнского капитала, региональных или муниципальных субсидий для отдельных категорий граждан	Есть	Есть
Возможность уплаты цены договора в рассрочку	Существует, если застройщик имеет такое предложение для всех или отдельных контрагентов	Существует, если получится договориться с физическим лицом-продавцом о заключении ДКП с условием о рассрочке платежа
Периодичность обслуживания инженерных коммуникаций	В новых домах все новое – электропроводка, водопроводные и канализационные трубы, поэтому столкнуться с какими-либо проблемами в первые 3-5 лет практически невозможно	В старых домах все старое, поэтому уже сразу после въезда, возможно, придется что-то менять
Возможность привлечения заемных банковских средств	Есть	Есть
Престижность	Жить в новом доме с отличной инфраструктурой района не только удобно, но и престижно	Проживание в старом доме вряд ли будет подчеркивать успешность и статусность отдельно взятого гражданина
Поиск жилья при приобретении объекта в ипотеку	Осуществляется с помощью банка – в том числе, и через официальные сайты кредиторов, где представлен полный перечень аккредитованных застройщиков	Осуществляется покупателем самостоятельно
Возможность получения основного имущественного налогового вычета при покупке недвижимости, предусмотренного ст. 220 НК РФ	Есть	Есть
Возможность получения вычета по ипотечным процентам (в случае приобретения квартиры с использованием заемных средств)	Есть	Есть
Сложность последующего отчуждения	Продать квартиру в новом доме будет легче в связи с наличием высокого спроса	Произвести сделку с недвижимостью на вторичке сложнее, возможно, для ускорения поисков покупателя придется привлечь профессионального риэлтора
Необходимость выписки старых собственников и всех жильцов, имеющих право пользования в соответствии с жилищным законодательством	Отсутствует	Присутствует
Способы расчетов с продавцом	Банковская ячейка, аккредитив, безналичный или наличный расчет	Те же самые
Количество предложений в отдельно взятый момент времени	Квартир на первичке меньше	Квартир на вторичке больше

Что же лучше выбрать – квартиру в новостройке или в старом доме

Однозначного ответа на данный вопрос дать нельзя, ведь все зависит от:

• личных предпочтений будущего собственника;
• его финансовых возможностей;
• наличия или отсутствия возможности ждать заселения и др.

Порекомендовать недвижимость на вторичке можно тем, кто:

1. желает купить квартиру как можно дешевле;
2. не хочет тратить время на ремонт и отделку;
3. предпочитает сразу после оформления всех документов в Росреестре заехать и жить.

Недвижимость же на первичке как нельзя лучше подойдет тем, кто:

1. желает жить в доме, построенным с применением самых последних технологий;
2. хочет подчеркнуть свой высокий статус;
3. не желает постоянно заниматься ремонтом инженерных коммуникаций – систем отопления, горячего, холодного водоснабжения, газа, электричества и др.

Итак, сейчас граждане вольны сами выбирать – покупать новую или старую недвижимость. И у первой, и у второй есть как свои преимущества, так и недостатки. Нельзя точно сказать, где же лучше купить квартиру, так как в отношении каждого гражданина соответствующие плюсы и минусы могут иметь разное значение – определяющее или не определяющее.

«Первичка» или «вторичка»: что купить сегодня?

Кто не хотел бы жить в новом доме с развитой инфраструктурой? Однако, несмотря на желание жить красиво и с комфортом, выбирая квартиру, покупатель анализирует все «за» и «против» обоих вариантов — как «первички», так и «вторички». У каждого из них имеются и безупречные плюсы, и досадные минусы. Какие именно? Расмотрим подробнее.

Вначале определимся с понятиями «первички» и «вторички». В представлении большинства покупателей новостройка — это новый или недавно построенный дом, а вторичное жилье — это квартира старого жилого фонда. Однако это не всегда так. На вторичном рынке может оказаться и квартира в совершенно новом доме, если застройщик захочет попридержать ликвидные объекты на некоторое время. После ввода в эксплуатацию застройщик оформляет право собственности сначала на себя, а потом продает жилье как на вторичном рынке.

Первичное жилье — это квартиры, на которые еще не оформлено право собственности. Можно сказать, что первичный рынок квартир — это продажа жилья, которое существует только в проекте на бумаге, даже если строительство дома уже началось.

Вторичное жилье — это квартиры, находящиеся в чьей-то собственности. Это может быть частная собственность на основании соответствующего документа или же государственная, в которой люди живут по договору аренды.

Ценовые тенденции первичного и вторичного рынков

Вопрос, на каком из рынков выбрать квартиру, в последнее время становится особенно актуальным, так как в последние несколько лет наблюдается тенденция уменьшения разницы между стоимостью первичного и вторичного жилья. «Вторичка» дешевеет, а «первичка», напротив, растет в цене. Рынок первичной недвижимости в Казахстане в последнее время ощутимо поддерживается государственными программами ипотечного кредитования. Рассмотрим цены на примере двух самых крупных городов.

Так, по данным аналитической службы kn.kz, в феврале 2019 года средняя цена на рынке первичного жилья в Астане составила 354 тысячи тенге за квадратный метр, что на 1% выше цены предыдущего месяца и на 12% выше цены, зафиксированной в феврале 2018 года. На протяжении последнего года динамика средних цен на квартиры в новостройках столицы демонстрировала плавный рост.

Что касается рынка вторичного жилья столицы, то по итогам февраля 2019 года средняя удельная цена предложения квартир составила 336 300 тг/кв.м, или 894 $/кв.м. Средняя цена за метр квадратный снизилась на 1% по отношению к предыдущему месяцу. За год средняя удельная цена на жилье в Астане изменилась со знаком минус на 3%.

В Алматы также первичный рынок демонстрирует рост цен. Средняя цена на рынке строящегося жилья в феврале 2019 года составила 428 тысяч тенге за метр квадратный. За месяц удельная цена изменилась незначительно, тогда как годовой рост составил 11%. В течение года, в период февраля 2018 г. по февраль 2019 года, средние цены на первичное жилье росли в среднем на 1% в месяц.

На вторичном рынке Алматы средняя цена жилого квадрата в феврале 2019 года составила 420 600 тг. Ценовые колебания к предыдущему месяцу за метр квадратный незначительные, менее 1%. За год средняя цена снизилась на 6%.

Основные критерии выбора квартир

Как ответить на вопрос: что все-таки выбрать, «первичку» или «вторичку»? Для этого нужно выяснить, что именно нужно покупателю. Рассмотрим основные критерии, которыми руководствуется большинство из них, и проследим, насколько каждому пункту отвечают первичный и вторичный рынки.

Выгода

Если купить квартиру в строящемся доме, то, чем раньше стадия строительства, тем ниже цена за квадратный метр. Вторичные квартиры в домах той же категории, расположенные в том же районе, всегда выше в цене, чем первичные квартиры. Грамотно инвестируя в «первичку» можно получить ощутимую прибыль при ее продаже. «Вторичка» же, если и дорожает, то в рамках общих рыночных тенденциях.

Оперативность

Покупая «первичку» в зависимости от этапа строительства можно ждать заселения от 3 месяцев до 1 года, а то и больше. На вторичном рынке ключи покупатель получает сразу после сделки купли-продажи.

Затраты на ремонт

90% квартир на первичном рынке передаются дольщику в черновой или предчистовой отделке. Расходы на ремонт такого жилья несомненно выше, чем при покупке вторичной квартиры, даже если она требует капремонта.

Риски

У каждого рынка имеются свои риски. Покупатель «вторички» может столкнуться с «неожиданным» сособственником, без согласия которого совершили сделку. Суд может признать вашу сделку недействительной. Этот риск можно предугадать после тщательного анализа юридической чистоты объекта.

Покупатель «первички» рискует связаться с долгостроем. Предвидеть банкротство застройщика или затягивание сроков строительства невозможно. Но если ответственно отнестись к выбору строительной компании, то эти риски можно минимизировать.

Эффект новизны

Это то, собственно ради чего и предпочитают покупатели «первичку» — новые инженерные коммуникации, ремонт «с ноля», юридическая чистота квартиры и в большинстве своем благополучные соседи.

Ольга Качкан, риелтор Центрального агентства недвижимости г. Караганды:

— Благодаря программам кредитования от государства, таким как «7-20-25», «Баспана Хит» многие люди заинтересовались первичным жильем. И даже те, кто не имеет доступа к госпрограммам, стараются купить квартиру на первых этапах строительства, так как именно в самом начале стройки можно найти очень дешевые варианты. Бюджетные, ликвидные квартиры в строящемся доме расходятся быстро. Ведь известно, что когда дом будет введен в эксплуатацию, стоимость за квадрат увеличивается.

Что касается «вторички», то здесь много покупателей с небольшой суммой. Они, соответственно, ищут дешевые варианты, 1-, 2-комнатные, и приобретают их за «наличку». При покупке квартир большего формата, будь, то «первичка» или «вторичка», в основном в поддержку идут ипотечные займы по госпрограмме. Но покупатели вторичного жилья в ипотеку сталкиваются с тем, что выбор домов, которые подходят под кредитование, ограничен. А бывает и так, что за вторичную квартиру продавцы просят неоправданно дорого, в этом случае клиенты говорят, лучше мы купим новое жилье, тем более, когда оно подходит по госпрограмме.

В поддержку «первички» также хочется отметить, что сейчас появляется категория людей, которые, живя в квартирах с улучшенной планировкой, задумываются о расширении и переезде в новостройку. Они хотят жить там, где никто не жил, где новая энергетика и тому подобное. Но покупателям квартир в новостройках стоит учитывать, что будут затраты на ремонт, так как квартиры в основном сдаются в черновой или предчистовой отделке. Возможно, что заселиться сразу не получится.

Также стоит отметить, что есть клиенты, которые хотят «вторичку», но в домах не старше 2000 года.

Советы строителя

— Нужно смотреть на конкретный дом, недостатки могут быть как у нового дома, так и у здания старой постройки, — говорит специалист Казахстанского многопрофильного института реконструкции и развития (КазМИРР) Хамит Иманбеков. — Выбирая новостройку надо смотреть на материал стен, чтобы квартира не оказалась холодной. На сегодняшний день лучше выбрать кирпичный дом. По стандарту толщина стен должна составлять 2,5 кирпича, но в холодном климате этого мало, поэтому строители дополнительно используют утеплительный материал. Недостатки строительства сразу и не увидишь — трещины, неровности пола, потолка, дефекты инженерных систем и многое другое. Все это может обнаружиться через несколько месяцев, когда дом даст усадку. Поэтому как вариант стоит присмотреться к новому дому, который не только что сдан, а постоял одну или лучше две зимы. Нужно послушать отзывы жильцов о работе инженерной коммуникации. Больная тема — это теплоснабжение.

Что касается домов старой постройки, то, например, у «хрущевок» эксплуатационный срок истек. Бывает, что стены хорошие, кирпичные, а перекрытия деревянные, уже сгнили. Поэтому лучше все же выбрать качественную новостройку, но проверенную парой зим.

Чем вторичка лучше новостроек

Квартиры на первичном рынке обладают внушительными преимуществами перед вторичкой – такое мнение весьма распространено. Однако по ряду параметров даже неказистые советские «корабли» могут обойти современные монолитные дома.

Мы продолжаем публиковать материалы по мотивам сессий на нашем стенде на 36-й Ярмарке недвижимости. Напомним, что в течение всех трех дней, что проходило мероприятие, эксперты рынка недвижимости делились своим многолетним опытом с гостями нашего «консультационного пункта» и отвечали на их вопросы. Так, президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости, генеральный директор АН «Бенуа» Дмитрий Щегельский рассказал о тонкостях вторичного рынка и его достоинствах по сравнению с первичным.

ВТОРИЧНАЯ, НО РАЗНАЯ

Прошедшие в марте президентские выборы на петербургский рынок существенного влияния не оказали. Покупатель не проявлял никаких колебаний и резко активизировался после январских праздников. Количество сделок в первом квартале 2018-го выросло примерно на 30% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Впрочем, рационального объяснения этому факту аналитик не дал. По его предположению, россияне по привычке считают, что «завтра может быть хуже», и потому решили не медлить с покупкой.

Прежде всего, существует боязнь роста цен. Но надо заметить, что вторичный рынок не однороден, а разбит на множество сегментов. И в долгосрочной перспективе на объекты невысокого качества цены будут снижаться из-за низкого спроса покупателей. При этом темпы зависят не от локации, а именно от типа здания.

По мнению Дмитрия Щегельского, наименее ликвидными являются хрущевки первых массовых серий – со входом на кухню через комнату и небольшим метражом самой кухни и жилых помещений. При этом хрущевки более поздних серий (построенные после 1965 года) с адекватными планировками, похожими на нынешние «евро», по своим потребительским свойствам – шумо- и теплоизоляции – вполне могут поспорить с рядом современных объектов. И, соответственно, цены на них вряд ли упадут.

Как отметил глава АН «Бенуа», среди клиентов его компании все больше людей, желающих продать квартиру в новостройке-высотке и переехать в обжитой район со старыми домами. Несмотря на то что инфраструктура там тоже не идеальная, тех же мест для парковки рядом с пяти-шестиэтажным домом будет явно больше, чем рядом с 25-этажным.

ПЯТЬ ПРИЧИН КУПИТЬ ВТОРИЧКУ

На преимуществах вторичного жилья стоит остановиться подробнее.

Во-первых, дом на вторичке уже существует, его можно потрогать руками и не опасаться банкротства девелопера или срыва сроков строительства.

Во-вторых, благодаря этому же обстоятельству вы можете заранее обнаружить технические проблемы как дома, так и квартиры, – в отличие от первичного рынка, где картинка в рекламном буклете далеко не всегда соответствует реальному положению вещей.

В-третьих, как известно, дома со временем дают усадку, следовательно, покупка первички таит в себе опасность, что после ремонта у вас переклинит все двери и потрескается плитка на стенах или на полу; вторичка же на 90% убережет вас от этого.

В-четвертых, готовую квартиру можно реализовать в любой момент. Например, вы взяли ипотеку и не смогли расплатиться, – продать ее в этом случае вполне реально. На первичке же это труднее: предложений слишком много, и покупатель, скорее всего, не захочет приобретать непостроенное жилье с обременением (разве что с большой скидкой).

Наконец, в обжитых районах инфраструктура получше – об этом мы уже говорили выше.

Слушатели активно задавали эксперту вопросы. Вот часть из них.

– Вы говорили, что в ряде новостроек плохая техническая составляющая по сравнению с теми же хрущевками. Но в хрущевках, допустим, слышимость тоже находится в плачевном состоянии.

– Мне довелось пожить в «корабле», который вообще считается плохим типом жилья, так вот я могу сказать, что по сравнению с некоторыми новостройками «корабль» с точки зрения шумо- и теплоизоляции – это почти идеал. Почему слышно соседа? Например, мой знакомый, 40 лет проведя в хрущевке, никогда не слышал своих соседей сверху. Однажды соседи решили поменять напольное покрытие и настелили ламинат прямо на бетонный пол. Представляете, какая стала слышимость? Мой знакомый ходил к участковому, приглашал к себе комиссии, но в итоге был вынужден на потолке сделать шумоизоляцию. Первое, из-за чего возникают проблемы, – люди не соблюдают технические правила при проведении ремонта.

– Какие дома на вторичном рынке более надежные, на какие легче получить ипотеку?

– Я считаю, что маркетологи добились своего: многие считают, что советские панельные, блочные дома были построены ровно на 25 лет, потом они должны развалиться. А прошло уже 50-60 лет. Существует наука о сооружении зданий, которая четко декларирует, что средний срок службы панельного дома составляет 150-160 лет, после чего он требует капитального ремонта. А срок службы кирпичного здания – 200 лет. То, что какие-то дома после окончания срока эксплуатации превратились в руины, не связано с их сроком эксплуатации. Они в руины могут превратиться только в том случае, если их неправильно эксплуатировали. Когда 25 лет за домом никто не следит, крыши, стояки не меняет, любой дом, даже новый, через десять лет станет кособоким и непригодным для жилья. Что касается ипотеки, то ее легче получить на дома, которые не попадают под программу реновации. Сложнее – на то, что подвергалось перепланировкам, а они далеко не всегда узаконены. Банки в этом плане строги.

– Работают ли программы расселения коммуналок?

– Безусловно, работают, но там, где это реализуемо. Например, где надо выкупить последнюю комнату у соседа или расселить квартиру небольшой площади. Коммуналку на 17 комнат, которая находится в третьем дворе на Обводном канале, – скорее всего, не расселят никогда. Должен быть интерес инвесторов или самих жильцов таких квартир.

– Часто ли приходится сталкиваться с переделкой коммуналок в квартиры-студии с установкой душа в каждой комнате и так далее?

– Считаю, что массовость таких историй – это миф. Переделать коммунальную квартиру таким образом очень сложно, потому что провести сантехоборудование в каждую комнату невозможно без получения разрешений. А получить такое разрешение невозможно, если квартира находится не на первом этаже. Если она на втором этаже и под вашей комнатой расположено жилое помещение, вам никогда не согласуют перенос «мокрого места» в эту комнату. Теоретически по суду могут выставить объект на торги, если в установленные сроки вы не согласовали сделанные перепланировки или не привели все в изначальный вид.

– Какова цена «входного билета» на вторичном рынке? Можно ли уложиться в 2,5 млн руб.?

– Если мы не берем комнаты, за 2,5 млн руб. можно приобрести однокомнатную квартиру в хрущевке в Кировском районе. По сравнению с тем, куда люди готовы ехать в новостройку, это практически центр города. Да, таких объектов немного, они редко появляются, быстро приобретаются. Чаще всего они требуют косметического ремонта, иногда капитального. Я бы рекомендовал покупать без ремонта, потому что, во-первых, вы сможете сделать ремонт по своему вкусу и под свои нужды, а во-вторых, неизвестно, что предыдущий владелец там делал, верно ли смонтировал проводку и так далее.

– Как произвести хорошее впечатление на покупателя при продаже квартиры? Что его оттолкнет?

– Квартира не должна быть грязной. Если у вас десять лет назад была протечка, но не нашлось средств или времени убрать пятна на потолке, покупатель это заметит в первую очередь и может подумать, что протечки случаются регулярно. Надо устранить дефекты, которые бросаются в глаза. Люди обращают внимание на хорошие окна, замененные стояки и батареи отопления. Процесс замены стояков трудоемкий и дорогостоящий, поэтому для потенциального покупателя значительный плюс, что они уже заменены. Плохо, когда у вас под окнами помойка. Обращают внимание на состояние парадной: если там исписаны стены, валяется мусор, дурно пахнет, покупатель может даже не пойти дальше, не станет смотреть квартиру, а сразу уйдет.

Новостройка или в готовое жилье: в каком доме брать квартиру в ипотеку?

Ипотека в России – популярный способ приобретения собственной жилплощади. Не все граждане имеют возможность накопить на покупку квартиры, либо получить квартиру в наследство. Поэтому россияне все чаще обращаются к ипотечному кредитованию.

Прежде, чем заняться поиском банка, потенциальный покупатель задается вопросом: квартиру на каком рынке жилья выгоднее приобрести? Принято считать, что к первичному рынку жилья относится квартира в новостройке, а ко вторичному – в старом доме. Но это определение – распространенное заблуждение.

Что такое «готовое жилье» и что такое «первичка»?

Итак, отвечая на вопрос, на каком рынке жилья выгоднее купить квартиру, обратимся к определениям. Первичное жилье – это не обязательно квартира от застройщика. Под эту категорию попадает любая квартира, на которую не были оформлены права собственности. Например, это может быть жилплощадь и в готовом доме. Разница заключается в том, что на такую квартиру отсутствует запись в ЕГРП и регистрация владельца.

После того, как застройщик сдает дом, а покупатель приобретает квартиру и оформляет на нее право собственности, получает свидетельство о госрегистрации, жилплощадь в новостройке фактически становится вторичным жильем. Продавать квартиру в новом доме, даже спустя год после его постройки, владелец будет уже как «вторичку».

Ипотека под новостройку также отличается от жилищного кредита на готовую квартиру по способу заключения сделки. Покупатель приобретает «вторичку», подавая заявление вместе с пакетом документов в Федеральную регистрационную службу. Ведомство выдает владельцу свидетельство на собственность и регистрирует выдачу ипотеки.

При покупке жилья на первичном рынке в строящемся доме, застройщик и покупатель заключают договор долевого строительства. Когда недвижимость будет введена в эксплуатацию, заемщик может подавать документы на ипотечный кредит. Собирать пакет документов придется дважды: в первый раз для застройщика для заключения договора долевого участия с залогом прав требования. Второй раз – для банка, регистрации жилищного кредита и права собственности на недвижимость.

Плюсы и минусы «первички»

Многие потенциальные покупатели ошибочно полагают, что купить новостройку в ипотеку от застройщика может быть выгоднее, чем готовое жилье. На самом деле, привлекательной при покупке первички может быть только низкая цена. Конечно, на ранних этапах строительства квартира может стоить на 20%, и даже 30% дешевле, чем ее аналоги в готовом доме. Однако взвесим «за» и «против» этого рынка жилья, и разберем их подробнее:

Плюсы:

• заниженная стоимость;
• возможность выбора планировки – как на этапе строительства, так и перепланировка квартиры после покупки. В новых домах меньше несущих стен, чем в старых зданиях, что позволяет владельцу создать из «трешки» студию, или наоборот;
• новые системы коммуникации, трубы, электропроводка, лифт и современные строительные материалы. Если застройщик не сэкономил на утеплителях и способах шумоизоляции, то проживание в новостройке окажется комфортнее, чем в старом кирпичном или панельном доме. К тому же практически во всех новых домах установлены пластиковые окна, даже на лестничных площадках;
• возможность сделать первый ремонт на свой вкус и сэкономить, исправляя огрехи отделки прежних жильцов: снимать большое количество старой штукатурки, ломать полы или менять сантехнику;
• преимущественно владельцы новых квартир – люди платежеспособные, которые могут позволить себе купить квартиру или приобрести ее в ипотеку. Этот пункт нивелирует риск наткнуться на неприятных соседей;
• если речь идет о точечной застройке – знакомые районы и развитая инфраструктура.

Минусы:

• окончание строительства и ожидание сдачи дома. Сюда можно указать риски долевого строительства – однако последнее время такое явление встречается нечасто. Вероятнее, что застройщик затянет со сдачей объекта, чем заморозит стройку. К тому же, банки предлагают квартиры в строящихся домах только у надежных застройщиков, чтобы свести к минимуму и собственные финансовые потери;
• на этапе строительства процентная ставка выше на 1 – 2 п.п., но это значение снижается после того, как застройщик сдает дом;
• проблема арендной платы актуальна для покупателей, которые не имеют собственного жилья и приобретают квартиру на этапе строительства. Не у всех есть возможность снимать дополнительно жилье и при этом выплачивать ипотеку;
• необходимость ремонта: после сдачи дома владелец въезжает в практически пустую квартиру. Здесь теряются все преимущества в цене, так как приходится делать ремонт «с нуля». Помните, что ремонтом займутся и ваши новые соседи;
• покупая квартиру в новом микрорайоне или жилом комплексе, обратите внимание, что не всегда развитие инфраструктуры идет теми же темпами, что строительство жилья. Возможно, первое время по соседству не будет крупных супермаркетов, школ, детских садов и больниц.

Покупка квартиры в новостройке в ипотеку станет наиболее выгодным вариантом, если приобретать недвижимость в сданном доме. В этом случае сводятся к минимуму риски долевого строительства. Также безопасным считается заключение договора с надежными застройщиками на последних этапах строительства.

Плюсы и минусы готового жилья

Стоимость жилплощади на вторичном рынке отличается от новостроек. Однако цена зависит от конкретного района и города. Любое жилье будет дороже, находясь ближе к центру города, но цена за готовую квартиру в престижных районах порой сравнима с элитными домами.

Плюсы:

• готовый ремонт, который не требует срочности. Оформив документы на «вторичку» и заплатив первоначальный взнос, вы можете въехать в квартиру в этот же день. Этот вариант удобен, когда нет возможности дополнительно снимать жилье и ждать окончания строительства;
• ставки на вторичном рынке ниже, чем на ипотеку в строящемся доме;
• после покупки владелец может сдавать квартиру для покрытия платежей по жилищному кредиту;
• развитая инфраструктура в знакомом районе, доступность общественного транспорта;
• находящиеся поблизости школы, детские сады, больницы, супермаркеты;
• отсутствуют риски долевого строительства или перенесения сроков сдачи объекта;
• рядом с домом уже есть оборудованная территория с детской площадкой, первые этажи во многих домах сдаются под магазины, аптеки или другие учреждения.

Минусы:

• старые коммуникации, водопровод, отопительная система, лифты и окна. Проблемы домов советской застройки связаны также с тем, что электросети «хрущевок» или «сталинок» не рассчитаны на то количество нагрузки, которую им дают современные жильцы, из-за чего могут возникать перебои с подачей энергии;
• маленькие площади квартир, узкие коридоры и старые планировки. Большое количество несущих стен может вызвать проблемы с изменением планировок на вкус владельца. Однако стоит учесть, что квартиры малого метража встречаются чаще в кирпичных пятиэтажках. Панельные девяти- и двенадцатиэтажные дома, возведенные 20-30 лет назад, отличаются от них большими площадями и удобным расположением комнат;
• стоимость первичного жилья и готового выравнивается с учетом ремонта и отделки новой квартиры: в этом случае покупка «первички» не всегда становится выгодна. Обычно цены на готовые квартиры ниже в удаленных от центра районах или в домах, где давно не было ремонта;
• плохая звукоизоляция в старых зданиях, особенно «хрущевках», распространенная проблема. Кроме того, владельцы часто производят внешнюю теплоизоляцию, чтобы повысить уровень комфорта.

Подведем итоги

Говорить однозначно, на каком рынке жилья лучше покупать квартиру, было бы грубой ошибкой. В каждом отдельном случае нужно взвесить все плюсы и минусы. В первую очередь, потенциальному покупателю нужно определиться со своими финансовыми возможностями, социальным статусом и понимать цели покупки.

Подумайте, терпят ли время и обстоятельства окончания строительства первички или отделочных работ, или вам необходимо заселиться сразу же после покупки квартиры. Если целью приобретения недвижимости являются вложения или пассивный источник дохода, то подойдут оба варианта. Однако квартира в Москве в новостройке под ипотеку может стать не только удачным способом вложения средств, но и прослужит вам долгие годы, став резервным жилым фондом.